Mit néz a bank értékbecslője? — Lépésről lépésre

A banki értékbecslés egy olyan kritikus pont, ahol sok ingatlaneladás megakad. A vevő már aláírta a foglalót, megegyeztetek az árban, megtartottad a mutogatásokat — és pont az értékbecslés után esik szét az egész. Ahhoz, hogy ezt elkerüld, érdemes előre tudni, pontosan mit néz a bank értékbecslője.

1. lépés: Tulajdoni lap ellenőrzése

Az értékbecslő legelső dolga, hogy lekéri az aktuális (60 napon belüli) tulajdoni lapot. Ezt összehasonlítja a fizikai állapottal és a térképmásolattal. Itt derül ki, ha bejegyzetlen építkezés van, ha terhek vannak, vagy ha a jogi besorolás nem lakóingatlan.

Mit néz konkrétan a tulajdoni lapon?

• I. rész: az ingatlan adatai (helyrajzi szám, terület, művelési ág, jogi besorolás)
• II. rész: tulajdonjog (ki a tulajdonos, mekkora hányadban)
• III. rész: terhek (jelzálog, perfeljegyzés, haszonélvezet, szolgalmi jog, végrehajtás)

2. lépés: Térképmásolat és tényleges állapot összevetése

Az értékbecslő helyszíni szemle során összeveti a térképmásolaton szereplő épületet (alapterület, alaprajz) a tényleges épülettel. Ha eltérés van — pl. nagyobb az épület, mint amit a térkép mutat —, az kritikus piros zászló.

3. lépés: Komfortfokozat és műszaki állapot

Az értékbecslő bejárja az ingatlant és ellenőrzi a komfortfokozatot. A bank szempontjából lakóingatlannak kell lennie, megfelelő alapfunkciókkal.

• Önálló bejárat — közös bejárat kizáró ok Otthon Startnál
• Saját fürdőszoba és WC — közös fürdő kizáró ok
• Saját konyha vagy konyhai sarok
• Fűtés (gáz, villany, távfűtés, fa)
• Megfelelő szellőzés és természetes fény
• Tartószerkezet épsége (fal, födém, tető)

4. lépés: Piaci érték meghatározása

Az értékbecslő összehasonlítható ingatlanok adásvételi adatait használja (ún. comparables módszer). Ez azt jelenti, hogy ugyanazon a településen, hasonló méretű, állapotú és típusú ingatlanok eladási árát nézi az elmúlt 6–12 hónapból.

Ha a vételár jelentősen magasabb a piaci értéknél, a bank csak a piaci érték szerinti hitelt adja meg. Pl. 50 millióért árulod, a piaci érték 45 millió — a bank max. 80%-ot ad a 45-re, vagyis 36 milliót, nem 40-et.

5. lépés: Forgalomképesség értékelése

Az értékbecslő azt is vizsgálja, hogy szükség esetén a bank mennyire könnyen tudná értékesíteni az ingatlant. Aprófalvas településen vagy speciális ingatlannál (pl. nagyon nagy, atipikus, egyedi) a forgalomképesség alacsony, ami csökkenti a hitelkeretet.

6. lépés: Jelentés készítése és szállítása a bankhoz

A szemle után 3–7 munkanapon belül elkészül az értékbecslési jelentés. Ez tartalmazza a piaci értéket, a fedezeti értéket (ami általában a piaci érték 80–90%-a), és a banki javaslatot a hitelkeretre.